agrégation financière: L’achat en viager comme investissement ?

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Je me suis depuis quelques temps intéressé à l’achat en viager. J’ai appris de nombreuses choses à ce sujet qu’il me semble intéressant de partager.

Initialement, le sujet du viager m’a attiré car mon père a subit depuis son entrée en retraite une perte conséquente de salaire et s’en plaignait. Je lui ai répondu : Vend ton appartement en viager, pour compenser cela, je ne cours pas après mon héritage de toutes façons !

La moralité du viager :

Tout le monde connait le mythe de l’acheteur de viager assassin de son pauvre vendeur. Beaucoup voient d’une façon incorrecte le paris effectué dans un tel placement sur le décès rapide de l’autre. Pourtant cette vision des choses me semble éculée. Le viager offre une réponse toute faite a des propriétaires vieillissants qui ont bénéficié de la bulle immobilière et se retrouvent à la tête d’un gros capital sur le papier mais ont du mal à boucler les fins de mois. les ventes en viager sont très modulables, et on peut accompagner la rente de clauses encadrant dans le temps le versement de celle-ci (dans les 2 sens). Beaucoup de viager d’ailleurs sont vendus avec uniquement un bouquet (somme initialement versé) et sans rente. Le risque pour l’acheteur repose alors uniquement sur la date de libération de son bien, mais n’est plus financier.

Internationalement, la vente en viager est quasiment une exception culturelle française (et belge voir suisse). Si beaucoup de pays latin (Espagne Italie…) en ont la pratique, c’est en France qu’on a en proportion le plus de vente immobilière en viager (et pourtant moins de 1% des ventes totales). Une alternative à la vente en viager, développée particulièrement dans les pays anglo-saxons, est le crédit viager hypothécaire (reverse mortgage). Le principe est de contracter un prêt avec garantie hypothécaire sur un bien immobilier qui ne sera remboursé (capital + intérêts) qu’au décès des souscripteurs, et ce dans la limite de la valeur à cet instant du bien gagé. Une telle alternative existe en France depuis 2006 (crédit foncier entre autres) mais n’a pas eu beaucoup de succès eu égard aux taux proposés (autours de 8,5%) là où les pays anglo-saxons proposent des taux comparables aux emprunts immobiliers classiques (dans les 5%).

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